เรื่อง preg_replace ครับ ผมต้องการจะ แทนที่แท็ก <title></title> ใหม่ครับ แต่เขียน Regex ไม่ถูกเสียที งง ครับ ต้องเขียนอย่างไร

<?php
$title = " ทดสอบ.";

$string = "
<!-- title -->
<title>หัวข้อ</title>
<!-- end title -->
";

$pt = "/(<!-- title -->)(.*)(<!-- end title -->)/is";
$s =  preg_replace($pt,"$1<title>{$title}</title>$3",$string);

echo htmlspecialchars($s);

?>

<?php
$title = " ทดสอบ.";

$string = "
<!-- title -->
<title>หัวข้อ</title>
<!-- end title -->
";

$pt = "/(<!-- title -->)(.*)(<!-- end title -->)/is";
$s =  preg_replace($pt,"$1<title>{$title}</title>$3",$string);

//echo htmlspecialchars($s);
echo $s;

?>

<?php
$title = " ทดสอบ.";

$string = "
<!-- title -->
<title>หัวข้อ</title>
<!-- end title -->
";

$pt = "/(<!-- title -->)(.*)(<!-- end title -->)/is";
$s =  preg_replace($pt,"$1<title>{$title}</title>$3",$string);

//echo htmlspecialchars($s);
echo $s;

?>